Tarım Arazilerinin Satış Şartları 2016

6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile artık tarımsal vasıflı arazilerin satış,devir, hisselendirme ve ifraz gibi işlemleri belirli şartlara bağlandı. Bu yeni kanun ile tarım arazileri satışa esas olmak olmak sulu araziler, kuru araziler, dikili araziler ve sera vasfında araziler olmak üzere 4 kategoride ele alınmaktadır. Peki arazinin sulumu olduğuna nasıl karar verilecek.Sulu arazinin tespitinde çoğunlukla çiftçi kayıt sisteminde beyanlar esas alınmaktadır. Eğer satışa konu olan arazi çiftçi kayıt sistemine kayıtlı değil ise satışa onay verecek İl yada İlçe Müdürlüğünden bir teknik eleman götürerek yerinde tespit yaptırarak arazinin sulumu, kurumu, dikilimi yada seramı olduğunu tespit ettirebilirsiniz.

Peki tarımsal arazilerin satışında süreç nasıl işlemektedir.Tarımsal araziyi satmak isteyen şahıs ile alıcı Taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne başvururlar.Tapu Müdürlüğü bu arazinin satışının yapılıp yapılamayacağı konusunda İl yada İlçe Tarım Müdürlüğüne görüş sorar. İl yada İlçe Tarım Müdürlüğündeki bu işe bakan teknik eleman satışa konu olan arazinin önce sulumu, kurumu, dikili, seramı olduğuna bakar. Eğer arazi sulu yada kuru tarla vasfında arazi ise satışa konu arazinin büyüklüğüne ve sınırında satmak isteyen şahsın başka arazisi varmı ona bakar. Eğer satışa konu arazinin sınırında satacak şahsın başka arazisi yoksa ve satılacak arazi sulu yada kuru tarım arazisi ve 10.000 metrekareden küçükse satışına onay verir.Aynı şekilde 5.000 metrekareden küçük dikili tarım arazisi yada 1.000 metrekareden küçük sera ise yine satışına izin verir.

Eğer satılacak arazi sulu yada kuru tarım arazisi ve 10.000 metrekareden büyükse yada 5.000 metrekareden büyük dikili tarım arazisi yada 1.000 metrekareden büyük sera ise bu araziler ekonomik bütünlük arzeden araziler olduğu için bunların bulunduğu ilçede satıcııya ait bu taşınmazları kuş uçuşu 10 km yakınlarında başka arazi varmı ona bakılır.Eğer başka ekonomik bütünlük arzeden arazileri yoksa satışa izin verilir. Satıcıya ait bu taşınmazların kuş uçuşu 10 km yakınlarında başka arazi var ise bu sefer yeter gelirliğe bakılır.Eğer satışa esas arazi şahsın yeter gelirli arazi büyüklüğünün üzerinde ise satışa izin verilir.Bu teknik konuyu aşağıda basitçe anlayabilceğiniz bir programa dönüştürdürdük. Yeni kanuna göre tarla satış işlemlerini yapıp yapamayacağınızı rahatlıkla öğrenebileceksiniz.

Yeni Kanuna göre tarlamı hisselere nasıl bölerim ?

6537 sayılı kanun ile arazilerin hisselendirilmesi yani paylı mülkiyete dönüştürülmesi,  hisseli tarla tapu satışı nasıl yapılacağı belli şartlara bağlandı.Hisseli tarla ne demektir önce kısaca onu tanımlamak gerekir. Bir tarla üzerinde birden fazla şahsın maddî olarak bölünmeden belli paylara sahip olmasına hisselendirme denir.Yani hissedarlar tarlanın belli oranlarda sahibidirler ama zemin üzerinde nerenin onlara ait olduğu belli değildir.Yani beş hisseli bir tarlanın beş hissedarı o tarlanın her metrekaresine hisseleri oranında sahiptirler. Yeni kanuna göre yeter gelirli arazi varlığınızın üzerindeki arazileri hisselendirebileceksiniz.Hisselendirme neticesinde oluşan hisse miktarları tarla vasfındaki arazilerde 20.000 metrekarenin , dikili tarım arazilerinde 5.000 metrekarenin seralarda ise 3.000 metrekarenin altında olamayacak. Bu anlatılan konuları tarlanızı nasıl ve hangi şartlarda hisselendirebileceğinizi, hisseli tarlanın hangi şartlarda nasıl satılacağını aşağıda hazırladığımız programda rahatlıkla anlayabileceksiniz.

Yeni Kanuna göre tarla ifraz şartları nelerdir ?

İfraz bir tarlanın birden fazla tapuya bölünmesine denir.İfrazın hisselendirmeden farkı ifraz neticesinde oluşan yeni parseller tam hisse ile ifrazı yapılan şahsa ait olmasıdır.Hisselendirmede ise hissedarlar hisseleri oranında taşınmazın sahibidirler. Yeni kanunda ifraz işlemlerinde yeter gelirli arazi büyüklükleri baz alınmaktadır.İfraz neticesinde oluşacak en küçük parsel büyüklüğü o arazinin bulunduğu yerdeki yeter gelirli arazi büyüklüğünün altında olamayacaktır. Mesela Ankara Kazan ilçesinde kuru tarlasını ifraz yaptırmak isteyen bir şahsın ifraz yaptırmak istediği arazisi en az 350.000 metrekare olmalıdırki arazini 2 parçaya ifraz ettiğinde oluşabilecek parsellerin büyükükleri o ilçeye ait olan yeter gelir büyüklüğü olan 175.000 metrekarenin altına düşmesin. 

Tarım arazilerinin miras yoluyla bölünmesi kanunu

Mirasa konu olan tarımsal arazilerin paylaşımında miras bırakanın ölüm tarihine göre mirasın nasıl paylaşılacağı farklılık göstermektedir. Miras bırakan yani muris 15 Mayıs 2014 tarihinden önce ölmüşse mirasın paylaşımı eski mevzuata göre olmakta yani tarımsal araziler istenirse mirascı sayısı kadar hisselere bölünmekte ve hisseli tapu çıkarılabilmekte, yada arazilerin satış işlemi yapılacaksa arazilerin büyüklüklerine bakılmadan hissedarlar birbirlerine yada bir başkasına satış yapabilmektedir.Eğer Miras bırakan yani muris 15 Mayıs 2014 tarihinden sonra ölmüşse o zaman arazilerin satışı yada mirascıların arazileri kendi aralarında paylaşmaları belli şartlara bağlıdır. Eğer mirascılar mirasa konu arazileri satmak isterlerse ekonomik bütünlüğü olan arazilerin hepsini aynı anda satmalıdırlar.

Elbirliği halinde mülkiyet olan parsellerde iştirakciler hisselerini birbirlerine devredebilirler.Ancak parseldeki iştirakciler hisselerini birbirlerine devrederken ekonomik bütünlüğü olan parsellerde bütün iştiracikler farklı parsellerdeki hisselerini her parselde farklı bir hissedara devredemezler.Mirascılar parselleri kendi aralarında paylaşmak isterler ise ekonomik bütünlüğü olmayan arazileri istedikleri gibi parsel parsel paylaşabilirler. Ancak ekonomik bütünlüğü olan arazilerin paylaşımında arazilerin bulunduğu ilçedeki yeter gelir arazi büyüklüğü baz alınarak ekonomik bütünlüğü olan arazilerin ya bir mirascıya yada yeter gelir arazi büyüklüğünün katları olarak şekilde birden fazla mirascıya devri yapılmalıdır.