Tarım Arazilerinin Satış Şartları Nelerdir?

Tarım arazilerinin satışı, hem Hazineye ait arazilerde hem de özel mülkiyetteki arazilerde, arazinin bütünlüğünü ve tarımsal niteliğini korumayı amaçlayan özel yasal düzenlemelere (özellikle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve ilgili yönetmelikler) tabidir.

Bu şartlar, arazinin kime ait olduğuna (Özel Mülkiyet veya Hazineye ait) ve arazinin niteliğine (hisseli, miras yoluyla intikal eden) göre değişiklik gösterir.

İşte tarım arazilerinin satışında dikkat edilmesi gereken temel şartlar:

1. Tarım Arazilerinin Bütünlüğünü Koruma Şartları (Bölünmezlik)

En temel kural, tarım arazilerinin 'yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün' altına düşecek şekilde parçalanmasının yasaklanmasıdır. Bu, arazinin ekonomik olarak sürdürülebilir bir bütünlükte kalmasını sağlar.

• Bölünme Yasağı: Hiçbir satış, hibe, miras veya cebri icra yoluyla asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bir parsel veya hisse oluşturulamaz.

• İfraz (Parçalama): Tarım arazileri, bu asgari büyüklüklerin altında yeni bir parsel oluşturacak şekilde parçalanarak satılamaz.

2. Hisseli Tarım Arazisi Satışı ve Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı)

Hisseli tarım arazilerinin satışında, diğer paydaşların ve komşu maliklerin öncelikli satın alma hakkı (şufa hakkı) devreye girer.

A. Paydaşların Ön Alım Hakkı (Hisseli Mülkiyet)

• Prensip: Bir paydaş, kendi hissesini üçüncü bir kişiye (hissedar olmayan birine) sattığında, diğer hissedarların o hisseyi öncelikli olarak satın alma hakkı vardır.

• Kullanım: Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava yoluyla kullanılır. Hak sahibinin, tapu işlemi noter aracılığıyla bildirildiyse 3 ay, bildirilmediyse her halükârda satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açması gerekir.

B. Komşu (Sınırdaş) Malikin Ön Alım Hakkı

• Önemli Not: 5403 sayılı Kanun'un eski düzenlemelerinde tarım arazilerinde komşu maliklere (sınırdaş malik) de ön alım hakkı tanınmış olsa da, bu madde 2020 yılında yürürlükten kaldırılmıştır.

• Güncel Durum: Mevcut durumda tarım arazilerinde komşu malikin ön alım hakkı (sınırdaşlık sebebiyle) bulunmamaktadır. Yalnızca Türk Medeni Kanunu gereğince hisseli mülkiyetteki paydaşların yasal ön alım hakkı geçerlidir.

3. Miras Yoluyla İntikal Eden Tarım Arazilerinin Devri

Tarım arazisinin miras yoluyla intikalinde de bölünmeyi engellemek için özel kurallar uygulanır:

1. Anlaşma Süresi: Miras bırakanın vefatından itibaren 1 yıl içinde mirasçılar, tarım arazisinin tamamının bir mirasçıya veya üçüncü bir kişiye devri konusunda anlaşmaya varmalıdır.

2. Devir Seçenekleri: Mirasçılar, miras payları oranında değil, arazinin bütünlüğünü koruyacak şekilde, aşağıdaki yöntemlerden biri üzerinde anlaşabilir:

   • Arazinin tamamının ehil görülen bir mirasçıya devri.

   • Tüm mirasçıların anlaşmasıyla üçüncü bir kişiye satışı.

   • Aile malları ortaklığı kurulması.

3. Anlaşma Olmazsa: 1 yıl içinde anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girer. Mahkeme, arazinin ehil mirasçıya (tarımsal faaliyetle uğraşan veya uğraşabilecek olana) devrine karar verebilir veya mirasçılardan istekli çıkmazsa arazinin açık artırma yoluyla satışına karar vererek bedeli mirasçılar arasında paylaştırır.

4. Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satış Şartları

Hazineye ait tarım arazilerinin (Milli Emlak) satışı özel kanunlar ve yönetmeliklerle düzenlenir:

• Doğrudan Satış Hakkı: Belirli bir tarihten önce (genellikle 31.12.2002'den önce) en az 3 yıl süreyle tarımsal amaçla kullandığını belgeleyen kiracılar veya kullanıcılar, bu arazileri öncelikli ve doğrudan satın alma hakkına sahiptir.

• Satış Bedeli: Doğrudan satışlarda, rayiç bedelin yüzde 50'si üzerinden satış yapılır.

• Peşin Ödeme İndirimi: Peşin ödeme yapılması durumunda genellikle %20 indirim uygulanır.

• Kullanım Kısıtlaması: Bu şekilde satın alınan tarım arazileri, genellikle on yıl süreyle tarım dışı amaçlarla kullanılamaz ve bu şerh tapu kütüğüne işlenir.

Özetle: Tarım arazisi satışları, hem miras hem de normal alım-satım işlemlerinde, arazinin bölünmemesi ve hissedarların öncelikli satın alma hakkı gibi kısıtlamalara tabidir. Bu hukuki süreçlerde bir avukattan veya yetkili Tapu Müdürlüklerinden bilgi alınması önemlidir.

Tarım arazisi satışında karşılaşılan bu hukuki zorunlulukları aşmak için uygulanan yasal çözüm yolları hakkında bilgi almak ister misiniz?